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放松房地产投资性需求将是场灾难

叶檀

 

 全国房地产成交量在上升,这是刚性需求释放的结果,并不意味着房地产调控政策趋于宽松。

 

    根据中国指数研究院的报告,观察的54个城市除个别外成交量均有所上升,截至5月27日,5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套,创出2011年实施限购政策后的新高。

 

    这一轮房地产回暖是刚性需求者的贡献,从去年开始,刚性需要主导市场。根据伟业我爱我家市场研究院统计5月现有成交结构,套均总价200万以下住房占比为67.4%,比去年上涨了2.5个百分点;其中100~150万占比由去年的22.6%上涨至如今的30.5%,说明北京楼市红五月主要由刚性需求造就。

 

    刚性需求者开始大规模入市,原因绝不是房地产价格下降,而是市场预期已经明确。

 

    政策预期明确,房地产政策不会比以往更紧。截至5月10日,33个城市的预调与微调除五个城市外,28个城市顺利过关,显示各级政府在推动刚性需求方面已经达成了微妙的共识。未来市场预期明确:随着新一轮“冷刺激政策”的出台,人们对未来债务上升与通胀压力的预期进一步高涨,房价下跌通道被封堵。另根据网易财经5月29日披露,湖南省发改委公布的材料显示,湖南省将在房地产保持国家调控力度不变的前提下,做一些微调,主要包括:推出利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费等措施,以促进刚性需求,引导市场形成统一预期。同时,货币政策已经明确,5月份的贷款量相比4月有较大增长,各地已经陆续通过公积金贷款等拉升购房需求,市场流传着下调首套房贷首付比例等传闻,而研究机构关于降息预期的报告更是火上浇油——既然一系列的预期已经明确,刚性需求者入市。房地产市场存在羊群效应,当越来越多的购房者入市,人们就会产生被市场抛弃、接盘高价房的恐慌,与银行的挤兑效应如出一辙。

 

    虽然房地产政策频繁预调微调,但不可能放松房地产宏观调控的底线,因此房地产价格大幅上升的通道也被封堵。同样据网易财经的信息,在5月29日湖南省发改委举行的全省投资工作会议上,传达了中央指示精神,重提今年GDP“保八”目标,并称“不会再次出台2008年底4万亿那样力度的投资政策”“不可能松动房地产调控政策,只可能预调微调”。预调微调已经见诸于市场,松动房地产调控,主要指的是放松限购政策,允许投资投机性购房者再次入市,一旦房地产市场由投资性需求主导,则房价将再次飙升。

 

    日前中国社科院发布《房地产蓝皮书》,首次对房地产调控做出了“松动”的预期,指出2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此,蓝皮书副主编、副研究员李恩平曾对媒体表示,“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽,限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”此论一出,舆论哗然,这相当于对2010年以来的房地产调控政策的全面否定。

 

    除非出现经济出现难以挽救的崩溃式下滑,放松投资性购房的可能性绝无仅有。到目前为止,调整限购政策、打鼓励投资性购房擦边球的城市新政,还没有出现顺利过关的案例。无论是成都等变相松动限购,还是佛山限购令的松绑,包括上海的居住证三年可够二套房,这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。这绝不仅仅是因为松绑限购引起民意的强调反弹,更因为中国的房地产再难承受作为金融杠杆的沉重地位。

 

    我国此前十年的货币泡沫主要由两个原因导致,一是外汇占款的基础货币发行模式,让货币与外汇占款挂上了钩,基础货币不由内需与经济增长主导,而由出口、国外消费者等势力主导,二是房地产作为最大宗的投资品种在货币化后,有了数倍的溢价,使得金融杠杆大幅加长,事实上,加上期房、开发贷、个贷等,房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控,加长金融杠杆,让房地产作为银行最重要的抵押品,在基础货币发行量内生性下降的背景下,房地产泡沫会加速崩溃,最终拖累整个金融业与实体经济。除非央行大规模下调存准率,加快货币周转速度。但这样堆砌货币泡沫的做法相当于饮鸩止渴。

 

    再次强调一点,从政策与市场两方面考虑,从维持经济稳定出发,笔者不认为在房地产价格存在大幅下降空间;同时,从调整结构出发,房地产市场不存在货币泡沫推动下的大幅上升趋势,房价几年盘整以改善中国的房价收入比,是房地产结构恢复平衡必须支付的代价。

什么时候市场会有所突破?在房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回归合理区间之后。

 

    不容忽视的是,深圳第三次土改提及房地产税费改革,住建部要求 根据住建部的要求,今年6月底前全国40个重点城市(4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市)将与住建部个人住房信息联网,收取房产税的技术条件已经逐步成熟。等到限购取消,房地产税费改革的重头戏将拉开序幕。

 

    在房地产预调微调的敏感时刻,房地产投资性需求绝不能轻易开闸,这关系到中国经济与金融的立足之本。在基本土地、税费改革未启动之时,一旦重启闸门,洪灾将随之到来

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